Fideiussioni per Permute di Immobili
La fideiussione per permuta immobiliare è utilizzata come mezzo di scambio che il costruttore di un immobile cede al venditore del terreno deputato alla costruzione. E’ quindi assimilabile ad una permuta intesa con il significato letterale del termine, ovvero un contraccambio tra acquirente e venditore, in caso di somme molto alte per coprire subito l’intero acquisto.
Questo avviene quindi solamente nel caso, comunque molto frequente, visto il livello di economia di cui parliamo in queste situazioni, in cui il costruttore debba dover comprare il terreno da edificare e non disponga di liquidi per saldare l’acquisto prima di poter cominciare i lavori.
Il venditore dunque cede comunque il terreno, tutelandosi da eventuali ammanchi di guadagni che potrebbero avvenire durante il pagamento dilazionato grazie al supporto dell’impegno promesso con la sua firma da parte del soggetto fideiussore.
La fideiussione viene quindi stipulata previo accordo tra il contraente debitore e il proprietario originario del terreno, tra quest’ultimo e il soggetto che impegnerà firma responsabilità e patrimonio per garantire in nome del debitore.
Anche nel caso delle fideiussioni per permute di immobiliari i soggetti autorizzati dallo stato a concedere la firma di garanzia sono unicamente gli istituti creditizi, le agenzie assicurative e altri enti fiscali articolo 106 e 107, i quali, come al solito, richiedono il pagamento di una commissione da versarsi in ogni modo vada a concludersi il contratto di fideiussione.
E’ importante sottolineare come in questo caso, nella fideiussione può apparire un oggetto che non coincide con una somma di denaro, non è raro infatti che in occasione di permute per terreni da edificare non si contratti sotto valore di moneta ma sotto valore di immobili.
Per questo motivo spesso ad essere tutelate sono non cifre economiche ma una o più unità immobiliari, anche se non ancora esistenti sul terreno dove verranno costruite.
La società di costruzione quindi, in qualità di contraente debitore, dichiara sul contratto che il pagamento del terreno avverrà nel momento in cui potrà consegnare una o più unità pronte al soggetto che gli ha ceduto il terreno.
E’ sempre la fideiussione che presenterà le condizioni dell’eventuale risarcimento del venditore beneficiario da parte del soggetto fideiussore, potrebbe trattarsi in effetti di immobili oppure di somme liquide, a discrezione delle parti accordanti.
Fideiussione per Vendita Immobili
Quando una società riceve dall’ente locale la concessione di poter edificare su un terreno, ancor prima di procedere ai lavori ha l’impellenza di vendere le unità immobiliari che si accinge a costruire, questo per avere delle somme liquide da investire nella costruzione stessa, oltre che per remunerare i singoli lavoratori (muratori, elettricisti, idraulici etc.) intervenuti nella costruzione.
Dato che è difficile solitamente che dei futuri acquirenti abbiano a disposizione l’intera somma richiesta per l’acquisto, l’uso comune comprende la possibilità di versare un certo numero di anticipi dilazionati nel tempo.
Questa usanza ha un duplice scopo, non soltanto quello, come abbiamo visto, di procurare denaro liquido all’occorrenza della ditta costruttrice, ma anche di assicurare, con un pagamento molto dilazionato, un immobile finito e pronto da abitare a conclusione del pagamento.
Succede però che per problemi legati a molteplici fattori, l’azienda che ha in carico la costruzione degli immobili possa non riuscire a portarne a termine i lavori, dichiarando fallimento prima della loro conclusione.
Ecco perché, a tutela dei consumatori che hanno versato gli anticipi e non si sono visti recapitare gli immobili, la legge 210 del 2004 obbliga tutti i costruttori a sottoscrivere un contratto di fideiussione che possa coprire con garanzia tutti gli anticipi versati dagli acquirenti.
In questo modo, nel caso il costruttore abbia difficoltà a portare a termine la costruzione dell’immobile per il quale vi è un pagamento in corso, gli acconti pagati vengono per legge restituiti per intero dalla società che ha firmato la garanzia in qualità di fideiussore.
Quest’ultima poi, potrà in ogni caso rivalersi sulla società costruttrice per riavere indietro il denaro restituito con modi e tempi decisi all’atto della stipula del contratto.
Nella circostanza specifica delle aziende costruttrici di immobili, quando vi è un acquirente, queste sono obbligate dalla legge a sottoscrivere anche una specifica polizza assicurativa che garantisca una buona struttura ed un corretto funzionamento abitativo delle unità fino a 10 anni successivi alla consegna.
Nel caso di unità immobiliari garantite dunque, il soggetto che contrae la fideiussione è l’impresa costruttrice in prima persona, il beneficiario è l’acquirente dell’immobile in costruzione, ed il garante (fideiussore) può essere qualsiasi società che abbia un capitale tale da poter dimostrare di coprire fino all’intero ammontare della somma da tutelare.
In alternativa alla fideiussione per vendita immobili esiste anche la fideiussione assicurativa.